Des cas d’horreur sans courtier

En ne confiant pas son plus gros investissement à vie à un courtier immobilier, VENDEURS et ACHETEURS s’exposent à plein de pièges s’ils ne font pas affaire avec un courtier immobilier, c’est ce que dit Me Pagé, avocat spécialisé en droit immobilier depuis + de 14 ans, qui est contacté par tellement de gens qui vivent des cauchemars en ayant tenté de transiger seuls, qu’il veut informer le public des risques qu’ils encourent en tentant de sauver une commission.

Plusieurs pièges qui attendent les gens qui veulent transiger seuls :
1- Conditions clairement formulées :
Financement
Inspection
Vérifications (baux, zonage, usage, déclaration de copropriété, procès-verbaux, etc.)
2- Inspection préachat;
3- Offres multiples;
4- Représentations du vendeur (DV);
5- Certificat de localisation, etc.

Sans courtier, dès qu’on est en négociation, on ne peut plus obtenir de conseils dans certaines entreprises. Voici le résumé de quelques cas réels qui ont nécessité des procédures judiciaires et pour lesquels des jugements ont été rendus.

Non-vérification des informations fournies

Région d’Athabaska Juge Jocelyn Geoffroy.

Le vendeur met en vente sa propriété par Du proprio .com.

Le vendeur aurait représenté, par écrit, à l’acheteur que les principales fenêtres auraient été remplacées en 2002 alors qu’en réalité, elles remontraient à 1986, 1999 et une unité en 2004.

Le vendeur prétend qu’il s’agit d’une erreur dans la fiche technique.

Le Tribunal est d’avis que ce n’est pas aux acheteurs de faire les frais de l’erreur de la fiche technique de l’agent d’immeuble (même les juges confondent les agences immobilières et Duproprio).

(Guay c. Côté 2010 QCCS 3947)

Les courtiers ont des obligations, telles que la vérification de toutes les informations inscrites sur la fiche technique.  Pas les autres.

Condo..sans courtier….Zut
 Problèmes à un condo
Région de Québec Juge André G. Brochet
Les acheteurs prétendent avoir dû faire des travaux électriques et avoir vécu des problèmes d’odeurs provenant du restaurant situé dans l’immeuble, lesquels étaient à la connaissance des vendeurs.
Le Tribunal souligne que les acheteurs n’ont pas pris connaissance des procès-verbaux des réunions de copropriétaires ni parlé au gestionnaire de l’immeuble.
Le juge souligne que cette vente s’est déroulée sans intermédiaire de sorte que les acheteurs ont pris sur eux la responsabilité d’être informés de tout ce qui pouvait concerner l’immeuble en question.
Ayant agi de façon imprudente sans prendre les précautions requises, le recours a été rejeté.
(Boutet c. Lei 2014 QCCQ 4815)

Achat d’un condo de façon imprudente
Un nouveau propriétaire reçoit une cotisation spéciale de 19 000$ en raison de travaux majeurs à la toiture. Il a acheté le condo sans courtier. L’acheteur prétend avoir demandé au vendeur l’état de la toiture et aurait eu comme réponse qu’un fonds d’environ 30 000.00$ était prévu à cet effet. L’acheteur n’exige aucun document (budget, rapports, preuve des sommes détenues dans le fonds). Le vendeur prétend avoir informé l’acheteur du mandat confié à un architecte. Il ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toute façon son neveu est avocat !!!
Ce qui devait arriver arriva. Or, dans le procès-verbal de la dernière assemblée, soit avant la visite, un architecte avait été mandaté pour expertiser et qu’une cotisation MAJEURE serait demandée. Ce procès-verbal n’était pas disponible. Le coût des travaux dépassera finalement les 5 00 000.00$ dont 50 000.00$ pour la toiture.

Le tribunal considère la preuve contradictoire sur les discussions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de question ou tenter d’en savoir davantage.
Jugement rendu : Le tribunal a rejeté toute la réclamation de l’acheteur.
(Buies-Mainguy c. Dufour 2009 QCCQ 217)

Un acheteur décide de ne plus acheter
Un vendeur met en vente sa propriété sans courtier. Une promesse d’achat est acceptée. Elle ne contient aucune condition de financement. Le vendeur avait fait une offre sur une autre propriété et lève la condition à l’effet de vendre la sienne. L’acheteur n’obtient pas de financement de sa banque. Il se désiste. Le vendeur remet sa propriété en vente, cette fois-ci par l’intermédiaire d’un courtier et poursuit l’acheteur en dommages.
Jugement rendu : L’acheteur est condamné à plus de 12 000.00$ de dommages envers le vendeur. Le vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d’éviter une commission.
(Lesage c. St-Laurent AZ 50157103)

La promesse d’achat indiquait tel quel
Le vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier. Le vendeur rédige lui-même même l’offre d’achat en mentionnant que la propriété est vendue telle quelle (sic).Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale.
L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés. Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente.
Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale. En l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes.
Jugement rendu : Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets. La clause telle quelle n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés.
Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.
(Lapierre c. Juteau 2005 CanLII22755 QC CS)

Clause sans garantie nébuleuse
Les acheteurs poursuivent leur vendeur pour 27 000$ en réduction du prix de vente. Ils invoquent que la toiture et l’installation septique sont à refaire.
Le vendeur avait acheté cette propriété sans courtier immobilier d’une succession et la revend sans courtier.
L’acheteur fait venir une entreprise spécialisée pour vérifier le « fonctionnement » de l’installation septique et non la conformité. On lui confirme qu’il fonctionne bien.
L’acte de vente fait en exécution de l’offre contient une clause que la vente est faite avec la garantie légale quant aux titres de propriété seulement et que le vendeur se dégage de toute responsabilité pour quatre éléments mentionnés.
Jugement rendu : Le tribunal a conclu que cette clause n’est pas assez claire pour exclure toute garantie et se limite aux éléments mentionnés.
Le vendeur sera condamné à plus de 10 000.00$.
(Leclerc c. Fillion 2005 (QC CQ))

Clause d’inspection nébuleuse
Un acte de vente est intervenu suite à une « demande d’offre » qui indiquait : « l’acheteur s’engage à faire les démarches prévues auprès de son institution financière et aussi, en ce qui a trait à l’inspection de la bâtisse ».
L’acheteur invoque des vices à la toiture et poursuit son vendeur. Il prétend que le vendeur lui aurait affirmé que la toiture est en bon état puisque réparée il y a 2 ans. Le vendeur prétend le contraire en affirmant qu’il avait même conseillé aux acheteurs de faire inspecter la propriété.
Les acheteurs ont décidé d’inspecter eux-mêmes la propriété en affirmant à l’audience « qu’ils avaient suffisamment d’expérience ans ce domaine ». Le tribunal note qu’ils n’ont pu détailler en quoi leur expérience consistait…..
Jugement rendu : La poursuite a été rejetée avec frais.
Della-Civita c. Manh 2006 QCCQ 14492

Encore un cas de désistement de l’acheteur
Le promettant vendeur poursuit le promettant acheteur en dommages à la suite de leur refus d’acheter un immeuble.
L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse. L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournir une expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante. Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité du sol. Le vendeur tente, mais sans succès de rejoindre l’acheteur. Il intente une action en passation de titre et en dommages. Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages.

Selon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devait minimiser ses dommages. Selon les mots du tribunal jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider de sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et faits tous les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes.
Jugement rendu : Le tribunal a donc réduit de 10 000.00$ les dommages du vendeur en condamnant l’acheteur à lui payer 38 000.00$.
(Belaval c. Perreault 2010 QCCS 5420)

Agir sans l’aide d’un courtier réduit le bassin d’acheteurs potentiels
Un acheteur s’est désisté de sa promesse d’achat. Les vendeurs remettent la propriété en vente sans courtier. Les vendeurs poursuivent en dommages pour 82 697.74$ en réclamant, entre autres, les versements hypothécaires jusqu’à la revente.
Jugement rendu : Le recours des vendeurs a été rejeté le 5 octobre 2009. Le tribunal mentionne qu’en agissant sans l’aide d’un agent, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes intéressées. C’est leur choix. En agissant ainsi ils n’ont pas pris tous les moyens à leur disposition pour réduire leurs dommages.
(Mercier c. Bernier 2009 QCCS 4758)

Achat d’un condo de façon imprudente
Un nouveau propriétaire reçoit une cotisation spéciale de 19 000$ en raison de travaux majeurs à la toiture. Il a acheté le condo sans courtier. L’acheteur prétend avoir demandé au vendeur l’état de la toiture et aurait eu comme réponse qu’un fonds d’environ 30 000.00$ était prévu à cet effet. L’acheteur n’exige aucun document (budget, rapports, preuve des sommes détenues dans le fonds). Le vendeur prétend avoir informé l’acheteur du mandat confié à un architecte. Il ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toute façon son neveu est avocat !!!
Ce qui devait arriver arriva. Or, dans le procès-verbal de la dernière assemblée, soit avant la visite, un architecte avait été mandaté pour expertiser et qu’une cotisation MAJEURE serait demandée. Ce procès-verbal n’était pas disponible. Le coût des travaux dépassera finalement les 5 00 000.00$ dont 50 000.00$ pour la toiture.

Le tribunal considère la preuve contradictoire sur les discussions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de question ou tenter d’en savoir davantage.
Jugement rendu : Le tribunal a rejeté toute la réclamation de l’acheteur.
(Buies-Mainguy c. Dufour 2009 QCCQ 217)

Poursuite contre un notaire
Une propriété est mise en vente sans l’intervention d’un courtier immobilier.
L’acheteur a confié à un notaire pour la somme de 75$ la préparation d’une offre d’achat. Au cours des semaines, l’acheteur visite la propriété à plusieurs reprises, invoque des vices et transmet des mises en demeure. Un règlement intervient, la vente n’aura pas lieu. La moitié de l’acompte de 5 000$ est remise à l’acheteur.
L’acheteur poursuit le notaire pour faute professionnelle et dommages.
Jugement rendu : Le tribunal rejette le recours et considère que le notaire n’a commis aucune faute.
(Carmine c. Ratté 2011 QCCQ 1797)

On ne gagne pas un permis de courtier……On le mérite!

Source : Me Stéphane Pagé, Avocat.